FAQ - Domande Frequenti

Quali sono le principali responsabilità dell’amministratore di condominio?

Le responsabilità includono la gestione delle spese e del bilancio condominiale, la manutenzione ordinaria degli spazi comuni, la convocazione e la gestione delle assemblee condominiali, la rappresentanza processuale del condominio, e la tenuta dei registri condominiali e l'aggiornamento dell'anagrafica condominiale.

Quali documenti deve conservare l’amministratore?

L’amministratore deve tenere il registro dei verbali delle assemblee, il registro di contabilità, il registro di anagrafe condominiale, e il registro dei contratti di appalto, oltre alla documentazione contabile. Questi documenti devono essere sempre aggiornati e disponibili per la consultazione da parte dei condomini. Tutti i documenti sono visibili da portale web gratuitamente 24/24.

Ho riscontrato un 'infiltrazione dal sottotetto dopo un violento temporale . In questi casi interviene l'assicurazione condominiale?

Certamente. Questo tipo di danno è coperto da tutte le nostre polizze Globali Fabbricati. Puo' denunciare il sinistro direttamente dalla pagina dedicata di questo sito web.

Ho ricevuto il bilancio consuntivo 2018 ma non riesco a capire il criterio di redazione. Me lo puo' spiegare?

Il consuntivo viene calcolato sulla base della gestione che, di solito, va da gennaio a dicembre èd è redatto per competenza o per cassa. In quello per competenza vengono conteggiate le spese che riguardano l'anno solare (anche se pagate prima o dopo), per cassa, invece, vengono calcolate alla data del pagamento. Noi utilizziamo il criterio della competenza (come fanno le società) per indicare le spese e quello della cassa per i versamenti dei condomini, affinché il tutto sia piu' comprensibile. E aggiungiamo una relazione scritta resa sul modello della Nota Integrativa al Bilancio, come previsto per le società.

Perché le mie spese personali sono piu' alte di quelle del mio vicino?

Le spese personali comprendono solitamente: spese postali, solleciti, riparazioni individuali (es. apparecchio citofonico),azioni legali e altre spese che la legge attribuisce al singolo condomino (es. danni causati al vicino). Per questo sono spesso molto diverse.

Non posso partecipare all'assemblea , posso delegarvi anche se amministrate il condominio?

Purtroppo no. L'amministratore non può accettare deleghe, pero' Lei puo' consegnare ad altri una delega con indicazioni di voto  e sarà come partecipare di persona oppure puo' delegare genericamente il presidente.

Ho denunciato un sinistro dieci giorni fa ma il perito non mi ha ancora contattato. Come mai?

Purtroppo i periti intervengono circa dopo 30 giorni e concludono la procedura in 60-120 giorni, se complessa anche qualcosa di più. Con l'introduzione dell'intelligenza artificiale queste tempistiche potranno ridursi.

Spesso non sono a casa, potrei ricevere soltanto via email le comunicazioni condominiali  invece che per raccomandata? 

Purtroppo no. L'email non ha valore legale, si puo' evitare l'invio cartaceo solo via PEC.

Affitto il mio appartamento: quali sono le spese da attribuire all'inquilino ?

Tutte quelle che non competono al proprietario e cioè: spese straordinarie e di proprietà, conto corrente, assicurazione, postali, 100% del custode etc.

A quale norme si fa riferimento nei condomini per la legge antincendio ?

Le norme alle quali si fa riferimento sono quelle contenute nel DM n. 246 del 16/05/87.

Come faccio a sapere quando scadono le rate del condominio?

L'assemblea ordinaria provvede a suddividere le spese in 2 o piu' rate (di solito 3 o 4) con cadenza regolare. Il riepilogo e le singole rate vengono inviate a tutti i proprietari. Nei nostri condominii è attivo il servizio di accesso web, attraverso il quale puo' vedere la documentazione e le rate comodamente dal sito accedendo con le sue credenziali user e password.

Nel mio condominio sono stati eseguiti dei lavori straordinari, cosa devo fare per beneficiare delle detrazioni fiscali? 

Nulla: le detrazioni vengono inserite automaticamente nel Suo cassetto fiscale entro la fine di marzo.

Devo ristrutturare il mio appartamento, bagni compresi. Come faccio ad avvisare i condomini ?

E' sufficiente che la Sua impresa apponga un avviso dettagliato nel condominio almeno 3 giorni prima dell'inizio lavori. Ma l'obbligo vi è solo in caso di sospensione della fornitura idrica.

Nel mio condominio il tetto è malconcio e presenta infiltrazioni nei solai di vari condomini, compreso il mio. Dobbiamo rifare il tetto, posso eccepire il requisito di urgenza  all'amministratore?

In giurisprudenza sono state definite urgenti quelle spese che secondo il bonus pater familias, sono indifferibili, allo scopo di evitare un possibile, nocumento (C. Cass. civ. 06/12/1984, n. 6400). Così, agli effetti previsti dall’art. 1134 del Codice civile, va considerata urgente la spesa la cui erogazione non può essere differita, senza danno o nocumento alle cose comuni (od anche alle cose di proprietà esclusiva di taluni dei proprietari dell’edificio), ad un successivo momento in cui l’amministratore, valutandone la indispensabilità, abbia la possibilità di impartire le necessarie disposizioni per compierla (C. Cass. civ. 27/10/1993, n. 11197). Da quanto sopra emerge che la nozione di urgenza va inquadrata nell’àmbito della impossibilità di seguire l’iter della formazione della volontà. In pratica si tratta dei casi di perdite con stillicidio e pericolo per le persone.

Sto dividendo il mio appartamento e vorrei tenermi vicino il genitore anziano. Posso aprire una seconda porta d'ingresso sul pianerottolo (uguale a quelle esistenti) o serve l'autorizzazione dell'assemblea?

La riforma del condominio - Legge 220/2012 -  Le permette di aprire una porta aggiuntiva. E' un' attività espressamente consentita in quanto pacificamente riconosciuta dalla Giurisprudenza, come espressione del diritto di utilizzo e modificazione del bene comune stabilito dall'art.1102 cod.civ. da intendersi come "uso più intenso della cosa comune", previsto dalla Legge 220/2012 (Vedi: Sentenza n. 7159/2022  Tribunale di Roma). Fatte salve norme piu' restrittive dei singoli regolamenti condominiali. Per cortesia, pero', è opportuno avvertire i condomini.

Ristrutturando la mia casa, c'è stato uno spargimento d'acqua che ha causato un danno al vicino di sotto. Chi deve pagare? 

A risarcire il danno dev'essere il proprietario che ha causato il danno ex art.2043 cod.civ, che poi si rivale sull'impresa. Di solito l'impresa provvede direttamente a riparare il danno causato al condomino del piano inferiore.

Sono portatore di handicap da poco ed ho bisogno di installare l'ascensore, altrimenti devo cambiare casa. Come posso convincere l'assemblea ad installare l'ascensore ?

Non è necessario, la legge La autorizza a fare installare un ascensore o un montacarichi a Sue spese anche senza il preventivo consenso dell'assemblea.

Nell'ultimo rendiconto ho notato una spesa per il C.I.S. , di cosa si tratta?

Entro novembre 2019 - e successive proroghe al 3.2023 -  tutti gli edifici milanesi con più di 50 anni devono dotarsi del Certificato di Idoneità Statica - detto C.I.S. - che è sostanzialmente una perizia effettuata da un ingegnere abilitato riguardo la "staticità" del condominio in caso di terremoto. 

Cosa accade se vi sono ritardi nei pagamenti delle spese condominiali?

L'amministratore si deve occupare della riscossione delle quote condominiali entro un termine. In particolare, l’art. 1129 del Codice Civile stabilisce che l’amministratore deve recuperare i crediti condominiali entro 6 mesi dal termine, puo' inviare solleciti di pagamento o lettere del legale ai condomini morosi e, se necessario, avviare procedure legali di recupero del credito. 

Tuttavia, il decreto ingiuntivo, può essere emesso senza preavviso al condomino moroso. In caso di inadempienza prolungata, l’amministratore può anche sospendere alcuni servizi condominiali al moroso, come l’uso della piscina,  l'uso dell’ascensore, l'apertura dei sinistri e cosi' pure la sospensione del teleriscaldamento, secondo quanto previsto dalle norme condominiali e dal regolamento interno, possono essere sospesi i "servizi suscettibili di utilizzazione separata". 

Dal rendiconto consuntivo non riesco a capire come vengono ripartite le spese dell'acqua.

Salvo indicazione espressa dal regolamento condominiale - o in presenza di contabilizzatori - le spese dell'acqua vanno ripartite a millesimi di proprietà. Gradualmente si dovrà arrivare a questa soluzione.

Il mio vicino tiene la musica a volume elevato alle nove di sera. Posso chiamare i vigili?

Puo' chiamarli senz'altro, ma invano. Il regolamento di Polizia del Comune di Milano prevede che si possano svolgere attività rumorose fino alle 22 e, in casi particolari, anche oltre. In piena notte, al contrario, intervengono.

Abito all'ultimo piano in un piccolo appartamento. Come mai le mie spese dell'ascensore sono più alte di quelle del mio vicino del primo piano?

Perché le spese dell'ascensore sono proporzionate all'uso, e il codice civile impone di far pagare di più a chi ne fa un "utilizzo piu' gravoso", come nel caso dell'ascensore: più sale il piano più sale la spesa.

Abbiamo appena sostituito il citofono, e la somma a me attribuita è piu' alta di quella del mio vicino. Come mai?

Le spese del citofono sono ripartite pro capite. Lei ha optato per il videocitofono, mentre il Suo vicino ha scelto il modello solo audio, che costa meno.

Devo vendere casa il mese prossimo, cosa devo fare per ottenere la c.d.  liberatoria spese condominiali da dare al notaio?

Puo' comunicarci, una settimana prima, la data esatta del rogito e noi provvederemo a ripartire le spese tra lei e il nuovo proprietario. Dopo il saldo rilasceremo l'"Attestazione dei pagamenti" impropriamente chiamata "Liberatoria". Entro 30 giorni dovrà fornirci i dati del nuovo proprietario. Puo' utilizzare anche il form presente in questo sito.

Giovedi' c'è l'assemblea di condominio, posso venire accompagnata dai miei tre figli maggiorenni ?

In teoria non è possibile, all'assemblea possono partecipare solo i proprietari ma potrà chiedere l'autorizzazione ai presenti che, di solito, non si oppongono.

Ho acquistato un appartamento all'asta, posso pagare le spese condominiali normalmente?

In caso di acquisto all'asta le competono anche le spese dell'esercizio in corso e di quello precedente anche se Lei non era ancora proprietario.

Vivo da sola e, soprattutto la sera, mi sentirei più sicura se venissero installate delle telecamere . Ma come faccio a convincere tutti i condomini ad installarle?

Per l'installazione di un impianto di videosorveglianza sono sufficienti 500 millesimi, cioè ne bastano la metà. Gli impianti moderni offrono nella visione notturna le stesse prestazioni di quella diurna. E' possibile anche un collegamento internet con rilevazione di movimento e A.I.

La serratura del portone è oramai datata e andrà sostituita. Qual'è la differenza tra le chiavi classiche,  mappate e magnetiche ?

Le chiavi tradizionali possono essere mappate e non. Le prime possono essere duplicate solo in negozi specifici con autorizzazione dell'amministratore e dietro presentazione di una tessera. Per questo sono piu' costose e sicure. Quelle magnetiche sono altrettanto sicure ma sono tutte diverse fra loro: questo permette di disattivarne una - in caso di furto per esempio - e sostituirla con un'altra con codice diverso. Ogni chiave costa meno di una tradizionale mappata ma la serratura costa di più. Oggi si puo' utilizzare anche il telefonino, l'impronta digitale o un codice usa e getta.

Il regolamento condominiale vieta gli animali domestici in casa. Posso costringere la mia vicina a dare via il suo cagnolino?

Direi di no. La legge 220/2012 ha codificato un indirizzo giurisprudenziale consolidato secondo il quale tale divieto è da considerarsi nullo in tutto, tranne nel caso di animali selvatici.

In caso di emergenza lo studio è reperibile?

Si. Anche di notte e in vacanza ci rendiamo reperibili in caso di emergenza. In ogni caso Chatbot e centralino intelligente funzionano 24/24.

Ho da farvi delle domande sul consuntivo. Devo chiedervi un appuntamento e venire in ufficio ?

Come preferisce. Riceviamo su appuntamento. Oppure puo' telefonarci o mandarci un'email.

Se ci scrive un'email le risponderemo piu' rapidamente. Il contatto Whatsapp Business è dedicato alle urgenze e all'invio di documenti.

Il vicino sta ristrutturando e usa il trapano di sabato, lo puo' fare?

il Regolamento edilizio del Comune di Milano riporta all' art. 63:

"Salvo quanto più restrittivamente previsto dal Piano di Sicurezza e Coordinamento del cantiere e dal Regolamento Condominiale qualora si tratti di lavori all’interno di un edificio, a maggior tutela del vicinato, le attività di cantiere possono essere svolte nei seguenti orari: - nei mesi da ottobre ad aprile tra le ore 7.30 e le ore 19.00 nei giorni feriali, il sabato dalle ore 8.30 alle ore 13.00; -nei mesi da maggio a settembre tra le ore 7.30 e le ore 19.30 nei giorni feriali, il sabato dalle ore 8.00 alle ore 12.30. In caso di mancato rispetto degli orari di cantiere occorre che telefonare ai vigili urbani dall' appartamento per fare accertare l''infrazione. Tale attività  non compete all'amministratore che non ha poteri di polizia, ma alla Polizia Locale.

Ogni quanto va convocata l'assemblea ?

L'assemblea ordinaria è convocata annualmente, entro sei mesi dalla chiusura della gestione e deve prevedere la presentazione e l'approvazione del rendiconto annuale, la relazione stesa ex legge 220/2012, oltre alla nomina dell'amministratore ogni due anni salvo quanto riportato nei singoli regolamenti. Le assemblee straordinarie sono convocate ogni volta che ce ne sia bisogno dall'amministrazione.

Chi sceglie i fornitori del condominio?

Nell'ambito delle manutenzioni ordinarie, l'amministratore può scegliere le ditte fornitrici di servizi, l'assemblea ha il compito di vigilare approvando o meno il suo operato nell'assemblea di fine anno.